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回迁房可以买卖吗
回迁房可以买卖吗
浏览量 88 发布时间 2022-08-19 16:58:58 作者 固固
回迁房是不可以买卖的,你可能不知道回迁房实际上是征地时房地产商补偿拆迁户的房子,归属于房地产商自己售卖的房子。每一个楼盘大部分都是有回迁房,回迁房的价格大多数低于商业房。回迁房和商业房一样,都有房产证,有房产证的回迁房才能上市交易。要是没有房产证,拆迁户持有拆迁协议,无法上市交易。

 回迁房是不可以买卖的,你可能不知道回迁房实际上是征地时房地产商补偿拆迁户的房子,归属于房地产商自己售卖的房子。每一个楼盘大部分都是有回迁房,回迁房的价格大多数低于商业房。回迁房和商业房一样,都有房产证,有房产证的回迁房才能上市交易。要是没有房产证,拆迁户持有拆迁协议,无法上市交易。


回迁房可以买卖吗


  一、回迁房能否买卖,要看情况:


 1.小区业主已经取得房屋所有权证,能正常交易。


 有房产证的回迁房,是二手买卖或租赁交易的正常的流程。毕竟在二手买卖过程中,房产证是房产管理局认可和监管的。所以有《房产证》的回迁房能正常过户到房产管理局。


 2.要是小区业主只有搬迁协议,则不能变更所有权。


 要是小区业主只有开发商的动迁协议,在做买卖二手房时,不能在房产交易中心过户、更名。因为动迁协议只是业主和房地产商之间的个人商业协议,这个协议并没有得到房产管理局的认可。


 要是买方和业主在未取得房屋产权的情况下去交易,则属于私底下交易。这是违法的。


回迁房可以买卖吗


 二、购买拆迁房屋的风险


 1.无法办理房产证,不要把房子过户到自己名下。是房子的物权凭证,没有物权凭证的回迁房无法办理抵押贷款。


 2.房价升值,非常容易引起纠纷。卖方违约主张合同不成立或解除合同。要是所购买的回迁房的性质是禁止转让的,则此时可能丧失对所购买回迁房的一切权利。


 3.户口无法迁入。物业管理、卫生、采暖、消防甚至户籍都存在着各种各样的隐患和问题。


 4.流动人口多,存在安全隐患。回迁房的原主人通常有多套回迁房。你住的回迁楼很多房子会被一些小区业主租出去。要是住在回迁楼里,会碰到非常多的流动人口。


回迁房可以买卖吗


 三、拆迁安置房的区别解释


 (一)与商品房的区别


 回迁房的概念来源于房屋拆迁,这是我国特殊拆迁政策的产物。在房屋拆迁过程中,采取货币补偿的方式。拆迁户买带补偿的商品房和普通人买商品房没有区别。基本都是出钱买房,买房者身份都是一样的。补偿可以通过搬迁的方式来进行的。被拆迁的房屋不是商业房,不能作为商品房出售。两者之间存在一些差异:


 1.房子价格方面,商品房和拆迁房是有区别的。商业房可以马上上市,在银行抵押贷款。不过回迁房享受国家的扶持政策,不包含土地出让金,价格也比较低,况且据说是小产权房,所以不享受商品房的上述权力。拆迁方用回迁房补偿被拆迁人的,补偿房参照经济适用住房政策由市政府相关主管部门批准,按经济适用住房政策管理。


 2.商品房和回迁房买卖彼此之间的关系是不一样的。购买商品房以房地产商与买房者签订的商品房买卖合同为依据,合同中约定了房子的价格。拆迁安置房的购买依据是房屋拆迁单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议,并在协议中约定。另外,拆迁的是商业房,回迁房自然应该是商业房。拆迁的是集体土地上的私房,或者经济实用房,回迁房的性质通常不是商业房。我们应该搞清楚要拆除的房子的性质。经济适用住房不得买卖;集体土地上私有房屋拆迁被拆迁户所占土地的性质一般为划拨收入,不缴纳土地出让金。正式办理出让手续时,需要缴纳土地出让金。


 (二)解释《住宅质量检测报告》


 《房屋质量检测报告》是房地产商对所售商业房承担质量责任的法律文件。可以作为商品房预售合同的合同补充协议,与合同具有同等效力。


 依据我国房地产有关法律法规,商品房交付使用时,房地产开发企业应当向购房人提供房屋质量检测报告和房屋使用说明书。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商业房承担质量责任的法律文件,在其中应当载明经工程质量监督单位核实的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位。房地产商理应按照房屋质量检测报告的约定承担保修责任。


 商业房保修期自房地产商交付竣工验收合格的房屋使用之日起计算。工程质量保证书中实际的保修期限和范围是:基础和主要结构在一定的使用年限内;防水屋面5年;墙面、橱卫地面5年;《房屋质量检测报告》一般规定地下室、管道渗漏为1年;墙面、天花板抹灰层脱落1年;地面掏空开裂,大规模吹沙1年;门窗开裂,五金洁具损坏1年;灯具、电器设备损坏6个月;管道堵塞2个月;加热和冷却系统机器设备可以是加热期还是个冷却期;别的零部件的保修期由交易双方约定,并写入工程质量保证书。


 保修期内房屋出现质量问题,如保修单位维修后影响房屋使用功能,或因主要结构质量不合格给购房人造成损失的,房地产商应按照工程质量保证书承担赔偿责任。购房人认为主要结构质量不合格的,可以向住宅质量检测报告注明的工程质量监督单位申请重新核定。经核实不合格的,购房人有权退房。


 房屋质量检测报告是房地产开发商在向购房人出售新建房屋时,就房屋质量问题向购房人作出承诺的书面文件,具有法律效应。


 伴随着房地产的迅猛发展和城市发展的深入,城市里的拆迁户也越来越多了,这造成了回迁房交易的大多数。对于回迁房的交易,必须要按照法定条件办理相应的具有法律效应的产权证。要是没有房产证,所有的交易基本都是私底下交易,是违法的。

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